付了定金的学区房却被卖方优先占了学位
付了定金的学区房却被卖方优先占了学位
这笔买卖不成的“锅”该由谁背?
古有孟母三迁，今有择校而居。一些家长为了能让孩子上理想的学校，不惜重金买学区房。陈先生就看中了一所小学，专门找了一处二手房源准备购入，以便让孩子能在身边就近上学。谁知合同签了，定金也付了，才发现学位已经被卖家优先占用。面对这种情况，陈先生能否选择毁约并拿到违约金?日前，慈溪法院杭州湾新区法庭处理了该起案件。
付了定金的学区房却被房主优先占了学位
陈先生是从杭州来杭州湾新区工作的。他打算在新区买套合适的学区房，等一两年自己事业相对稳定后，孩子可以转学过来。精挑细选各种房源后，陈先生看中了世纪城某小区的一套二手房，该小区附近就有一所他认为不错的小学。
2018年7月1日，陈先生与房主刘某夫妇签订了《房地产买卖居间合同》。合同对定金支付、后续正式合同签订时间等事项作了比较详细的约定：刘某夫妇将名下位于该小区的一套房子及车位以115万元的价格转让给陈先生，合同签订日陈先生支付定金10万元，合同签订后10日内再支付50万元定金;双方于2019年8月1日前按本合同约定的主要购买条件签订房屋买卖转让合同;刘某夫妇可使用房屋至2019年12月31日，刘某夫妇收到全款后按2000元/月支付陈先生租金，陈先生如因个人原因不能购买，可换别人名义购买，刘某夫妇的户口在2019年12月31日前迁出。
在上述《房地产买卖居间合同》签订后，陈先生按约支付了60万元。在正式的买卖合同签订前，刘某夫妇告知陈先生，称需要使用该房屋权证为自家要升小学的孩子进行入学登记。对此，陈先生回复表示，只要后期不影响他家孩子就读就没事，同意刘某夫妇从中介处拿走了房屋权证。
之后，陈先生打听到，原房东如有孩子已在相应小学就读的情况下，可能影响新迁入房东孩子顺利入读。这下，他坐不住了，赶紧找刘某夫妇商量，结果双方发生争议。
陈先生认为这样一来自己的孩子将不能就读理想的小学，故不愿意再签订正式房屋买卖合同办理过户手续，而刘某夫妇认为陈先生是无故违约。双方就此问题进行多次协商，均未达成一致意见。
合同约定未明，买卖未成各有各的未尽之责
2019年8月，刘某夫妇因房屋买卖合同纠纷起诉陈先生，法院立案后依法适用简易程序。随后，陈先生提出反诉。同年10月，法院对两案公开开庭进行了合并审理。
庭上，双方均认为交易难以为继，同意解除之前签订的《房地产买卖居间合同》。但是，刘某夫妇认为责任在陈先生，是他未按约办理房屋转让手续，要求法院判令扣掉23万元定金作为违约金。而陈先生认为，双方在中介公司签合同时就说好了自己买房是为了学区，现在刘某夫妇的孩子占了学校入学的学位，再买这套房子已经没有必要，要求对方悉数返还60万元，并另行支付23万元违约金。
经过查看双方提交的材料，法官发现对于子女入读相应学区这个事，双方并未作出明确的书面约定。随后，法官又向相关教育主管部门进行了调查。据调查，在目前政策下，刘某夫妇的子女以涉案房屋为依据在对应校区学校就读，陈先生购买房屋后其子女在对应校区学校就读将不属于第一类招生，后期招生政策存在调整的可能。
双方均主张对方违约，需要支付23万元违约金，那么，这个“锅”到底该由谁来背?
法院在审理后认为，涉案《房地产买卖居间合同》虽然明确了买卖价款等主要买卖条件，但双方在合同中也表明了尚需签订新的正式的合同，故应当认为双方之间是预约合同关系。在签订该预约合同后，双方均负有进一步达成正式买卖合同的磋商义务。当事人未能签订本约，并不能直接认定其违约，而应审查本约未能签订是否可归责于一方当事人。
本案合同签订后，涉案房屋发生了变化，即刘某夫妇使用该房屋的权证进行了入学登记。虽然双方签订的预约合同中未就子女入学的有关事项进行约定，陈先生也无证据证明其签订预约合同时向刘某夫妇明确了子女就读的需要，但涉案房屋的上述变化对于购房者而言显然属于重要事项。陈先生以此为由，拒绝签订本约，不应直接以此认定其存在违约。
本案中上述事实的发生经过双方磋商，故应审查双方对该事件的发生是否存在过错。刘某夫妇曾就使用该房屋权证登记入学事项征求陈先生意见，陈先生表示同意，前提为不影响其子女入学。而根据法院的调查，虽然购房者子女就读对应校区学校的顺位下滑，但也并非全无入学希望，双方在此前的磋商过程中又并未明确该“影响”的具体指向。
综上，法院认为，双方对合同解除无争议，故《房地产买卖居间合同》应当解除。双方在签订预约合同后进一步的磋商过程中因涉案房屋相关入学问题产生分歧，而该分歧的产生双方均不存在过错，后续双方也就此进行了协商，现双方各主张对方支付违约金23万元的诉请，法院均不予支持。目前该判决已经发生法律效力，合同解除，陈先生已经支付的购房款应予返还。
法官提醒
为了给孩子更优质的教育资源，很多家长都愿意去购买附带学位的房屋，着急下定金锁定房子，却忽略了当中的法律风险。目前各地的学位政策各有不同，家长在购买相应学区房时应尽可能全面了解相关入学政策。如购买房子是为了获得学位，在购房合同中应明确购房目的，并保证学位并没有被占用，必要时固定好和卖家或者中介的聊天内容，以更好地维护好自己的权利。
